id 680 - LEILÃO JUDICIAL

BEM: DIREITOS DECORRENTES DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA RELATIVO AO LOTE n° 01 DA QUADRA n° 97 do loteamento denominado JARDIM ACAPULCO III, medindo 7,15 metros de frente para a Avenida 06, em curva, na confluência da Avenida 06 com a Rua 77, mede 14,13 metros, pelo lado direito de quem da referida Avenida 06 olha para o terreno, mede 26,00 metros confrontando com a Rua 77, com a qual faz esquina; pelo lado esquerdo mede 35,00 metros da frente aos fundos, confrontando com o lote 02, tendo nos fundos a medida de 16,15 metros, confrontando com o lote 09, encerrando a área total de 548,04 metros quadrados, sendo os lotes confrontantes todos da mesma quadra; estando o referido imóvel sujeito as condições restritivas, impostas pelas loteadoras por ocasião do registro do loteamento. O referido imóvel não possui matrícula própria sendo que a matrícula “mãe” é a Matrícula do Imóvel n° 15.325 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarujá/SP. Inscrito na Prefeitura de Guarujá/SP sob o contribuinte n° 3-1351-001-000.

Endereço: Lote n° 01 da Quadra 97 – conforme prefeitura de Guarujá/SP endereço na Rua 77 ou Av. Manoel Alexandre, n° 2520, Jardim Acapulco, Guarujá/SP – CEP 11445- 020.

AVALIAÇÃO: R$ 1.506.038,48 (hum milhão e quinhentos e seis mil e trinta e oito reais e quarenta e oito centavos) – válido para o mês de dezembro de 2024 com base no índice disponibilizado no momento da elaboração deste edital. O valor será atualizado na data do leilão conforme Tabela DEPRE – Tabela Prática para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais do TJ/SP.

OBSERVAÇÕES, ÔNUS E GRAVAMES: 1. Trata a presente demanda de cumprimento de sentença extraída dos autos do processo n° 0223616-36.2008.8.26.0100, que tramitou perante a 02ª. Vara Cível do Foro da Comarca de Guarujá/SP, conforme sentença copiada às fls. 12/17 e certidão de trânsito em julgado copiado às fls. 35; 2. Conforme laudo de avaliação juntado às fls. 138/158 o imóvel foi avaliado em R$ 1.380.000,00 (hum milhão e trezentos e oitenta mil reais) para o mês de junho de 2022; 3. Conforme laudo de avaliação juntado às fls. 138/158 foi informado pelo Sr. Perito Avaliador que: “O imóvel avaliando está situado no loteamento Jardim Acapulco, na cidade de Guarujá/SP. Trata-se de condomínio de casas residenciais, com controle de acesso e entrada junto à Av. Pernambuco.” ... “2.2 – Localização do imóvel avaliando dentro do loteamento Jardim Acapulco O loteamento Jardim Acapulco é composto de um condomínio de casas residenciais de alto padrão, com controle de acesso e entrada junto à Av. Pernambuco, cidade de Guarujá/SP, contando com segurança 24h, monitoramento eletrônico, área verde, shopping, mercado. Internamente, o loteamento é subdivido em Jardim Acapulco I, II e III (cores branca, amarela e azul, respectivamente, no mapa abaixo). O imóvel avaliando é identificado como Lote 1 da Quadra 97 do Loteamento Jardim Acapulco III” ... “2.3 – Descrição do imóvel Trata-se de terreno de esquina, identificado como lote no 01 da quadra no 97 do Loteamento Jardim Acapulco III, com a seguinte descrição e confrontação, retirado da Certidão de fls. 79 dos autos” ... “Possui como endereço conhecido o n° 2520 da Av. Manoel Alexandre (cadastro municipal) e/ou Rua Ezio Renato João Moura – Rua 77, sob o n° 238. No imóvel foi edificada uma residência térrea, com área construída total de 358,00 m2, conforme consta do cadastro municipal do imóvel no 3-1351-001-000.” ... “A vistoria foi acompanhada dos inspetores de segurança do Condomínio, em conjunto com a Sra. Élida, representante da administradora do Condomínio. A parte executada não se encontrava no imóvel. Foi constatado por todos os presentes que o imóvel estava com o portão frontal de alumínio aberto, e as porta balcão de um dos dormitórios totalmente escancarada, sendo possível observar o interior do imóvel e sua distribuição interna, em aparente estado de abandono. O imóvel possui as seguinte distribuição: Sala com cozinha americana, quarto de empregada reversível, banheiro social, dois dormitórios com porta balcão para o alpendre, suíte master com hidromassagem. Na parte externa, o imóvel é rodeado por uma varanda “alpendre” com área de churrasqueira com W.C externo, defronte à piscina, junto à parte frontal do terreno. O imóvel possui garagem coberta com capacidade de aproximadamente três veículos enfileirados na parte dos fundos do terreno. Toda a fachada do imóvel e os muros divisórios frontais possuem acabamento tipo tijolo aparente, com portões metálicos externos e forro de madeira no alpendre e esquadrias das portas e janelas em madeira, em estilo arquitetônico rústico. Interiormente, o imóvel possui piso de lajota cerâmica com frisos de madeira em todos os ambientes, forro de madeira e parede de tijolos aparentes em alguns ambientes. Na data da vistoria, foi possível observar que o imóvel se encontrava em estado de abandono, inclusive com corte de energia elétrica, com estado de conservação e manutenção precários. Os muros divisórios e o piso da garagem apresentavam sujidades, bolor, marcas de escorrimento d’água, trincas, formação de limo e crescimento de vegetação. Internamente, as paredes de alguns cômodos possuíam marcas de bolor, com forte odor de umidade, com manchas esbranquiçadas no piso cerâmico. A piscina se encontrava com água parada e de cor esverdeada. O piso de pedra ardósia ao redor apresentava algumas quebras e ausência de manutenção. Algumas peças cerâmicas do alpendre apresentavam formação de limo. Todo o imóvel necessita de revisão geral dos revestimentos e acabamentos, da parte elétrica, hidráulica, pinturas e revisão do telhado. Importante salientar que na data da vistoria o Lote 01 da Quadra 97 avaliando se encontrava anexado ao Lote 02 da mesma quadra, sem divisão por muros, onde se encontrava um gramado com edícula aos fundos. O lote 02 não faz parte da presente avaliação.”; 4. Conforme certidão de valor venal emitida pelo Município de Guarujá/SP em 16/12/2024 o imóvel de cadastro n° 3.1351-001-000 tem como proprietário CIDADE NAUTICA IMÓVEIS S.A. e como compromissário JOSÉ CERCHIAI JÚNIOR e consta que o imóvel está situado à Av. Manoel Alexandre n° 2520, CLANDESTINO – Jardim Acapulco 3, L 01, possuindo a área do terreno de 548,04m2 e área edificada de 358,00m2. A presente venda em leilão será efetuada em caráter “ad corpus” e no estado em que os bens se encontram, sem garantias, competindo ao interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas. Correrão por conta do arrematante tudo o quanto for necessário para regularização do imóvel perante a Prefeitura, o Cartório de Registro de Imóveis, bem como outros órgãos públicos e perante particulares; 5. Conforme consulta no site da Prefeitura de Guarujá/SP em 16/12/2024 consta que para o imóvel de inscrição imobiliária n° 3-1351-001-000 constam débitos de IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, Taxa de Remoção Lixo e Multas Infrações entre os anos de 2001 a 2023, em dívida ativa e com processos já ajuizados no valor somado de R$ 798.335,76 (setecentos e noventa e oito mil, trezentos e trinta e cinco reais e setenta e seis centavos). Para o ano de 2024 consta débitos de IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano para o imóvel de inscrição imobiliária n° 3-1351-001-000 no valor da cota única expirada de R$ 13.642,65 (treze mil e seiscentos e quarenta e dois reais e sessenta e cinco centavos) sendo que 12 parcelas vencidas dos meses de janeiro à dezembro, no valor somado de R$ 17.052,98 (dezessete mil e cinquenta e dois reais e noventa e oito centavos); 6. Conforme manifestação de fls. 409/424 o Município de Guarujá informa que o crédito tributário que recai sobre o imóvel, objeto de ações de execução fiscal, “atinge para o cadastro n° 3-1351-001-000 atinge o valor de R$ 801.993,65 (oitocentos e um mil novecentos e noventa e três reais e sessenta e cinco centavos), composto de R$ 786.263,84 (setecentos e oitenta e seis mil duzentos e sessenta e três reais e oitenta e quatro centavos) já inscritos em dívida ativa e R$ 15.729,81 (quinze mil setecentos e vinte e nove reais e oitenta e um centavos), referente ao IPTU do ano de 2024, valores atualizados até setembro de 2024, sem prejuízo de acréscimo de eventuais valores devidos até a data do efetivo levantamento.”, restou decidido às fls. 485 que: ”Fls. 409/484: Em relação ao pedido da Municipalidade, modificando posicionamento anterior, defiro a anotação do crédito da Municipalidade no valor de R$801.993,65 (oitocentos e um mil, novecentos e noventa e três reais e sessenta e cinco centavos) atualizado até setembro de 2024, independentemente de penhora no rosto dos autos, diante da exceção residual do artigo 908 caput do CPC, providenciando a serventia as anotações devidas, inclusive no sistema informatizado. A preferência do crédito será analisado no momento oportuno, em caso eventual de arrematação.”; 7. Conforme planilha de fls. 319/326 juntada pelo exequente o crédito em execução na presente demanda atualizado até fevereiro de 2024 é de R$ 1.409.479,94 (hum milhão e quatrocentos e nove mil e quatrocentos e setenta e nove reais e noventa e quatro centavos); 8. Conforme restou decidido às fls. 275: “5 – No mais, defiro e determino que conste no novo edital a responsabilidade prevista no artigo 908, §1° do CPC, providenciando o gestor o necessário, somente após o decurso de prazo recursal em face desta decisão (interesse de credores e Municipalidade)”. O Município de Guarujá se manifestou às fls. 279 no sentido de: “manifestar sua ciência no tocante a r. decisão de fls. 275 que, entre outros, determinou que conste do edital da hasta pública a previsão acerca da sub-rogação do crédito tributário no produto da arrematação (art. 908, § 1o, CPC)”; 9. Conforme manifestação dos Executados de fls. 330: “confirmar que retomaram a posse do imóvel, em ação de rescisão contratual no. 1005926-23.2021.8.26.0223”, sendo que em consulta a referida demanda de RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, COM ANTECIPAÇÃO DA TUTELA, proposta pelos Executados JOSÉ CERCHIAI JÚNIOR – CPF n° 003.434.168-40 e NELSE MARIA MORBIN CERCHIAI – CPF n° 104.550.418-11 em face de DAVI MARQUES CORDEIRO – CPF n° 339.866.778-36, processo n° 1005926-23.2021.8.26.0223, em trâmite perante a 02ª. Vara Cível do Foro da Comarca de Guarujá/SP, por força da sentença prolatada com o seguinte dispositivo: “Postas estas considerações fáticas e jurídicas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, a ação supra indicada para o fim de determinar DECLARAR rescindido o negócio jurídico estabelecido entre as partes, determinar a imediata reintegração de posse do bem imóvel objeto da lide e descrito na inicial ao autor. JULGO, outrossim, IMPROCEDENTE a reconvenção entre as partes supra indicadas. Concedo a tutela de urgência nesta sentença, posto que a documentação de fls. 1259/1270 atesta a premissa do perigo de demora. Expeça-se o necessário.”, em 16/01/2023 foi expedido o mandado de imissão na posse em favor dos Executados JOSÉ CERCHIAI JÚNIOR – CPF n° 003.434.168-40 e NELSE MARIA MORBIN CERCHIAI – CPF n° 104.550.418-11, conforme auto de imissão na posse de 25/01/2023 foram imitidos na posse. Diante do recurso de apelação interposto foi proferido acordão em recurso de apelação com a seguinte ementa: “*Rescisão contratual – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Compromisso de compra e venda de imóvel – Inadimplemento contratual de ambas as partes, vendedores e comprador – Compromissário/comprador que não pagou as despesas fiscais e de condomínio – Compromissários/vendedores que não providenciaram a baixa, da qual se obrigaram, das restrições existentes no imóvel – Exceção de contrato não cumprido – Art. 476 CC – Culpa recíproca pela rescisão do contrato – Retorno ao status quo ante – Devolução de valores pagos, sem as penalidades previstas no pacto, diante da culpa recíproca – Recurso parcialmente provido.*”, com certidão de trânsito em julgado em 13/03/2024, conforme documentos juntados às fls. 365/393; 10. Os direitos objeto de expropriação pelo presente leilão são os decorrentes do COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA n° 10378 referente ao LOTE n° 01 da Quadra n° 97, com cópia juntada às fls. 95/103 firmado em 08 de fevereiro de 1991, cujos termos vincularão o(s) arrematante(s) em todos os seus termos; 11. Conforme manifestação de fls. 281 os proprietários do imóvel CIDADE NÁUTICA IMÓVEIS – CNPJ n° 45.079.647/0001-99; SANTA MÔNICA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA. – CNPJ n° 51.149.787/0001-88 e AGROPAC – AGRO PASTORIL, PARTICIPAÇÕES E COMÉRCIO LTDA. – CNPJ n° 46.407.151/0001-60: “1-) Em atenção à decisão de fls. 275, item “4”, manifestam ciência da penhora no imóvel, objeto do Compromisso de Compra e Venda às fls. 95/103, o Lote 01 da Quadra 97 do loteamento “Jardim Acapulco” no Guarujá/SP.”; 12. Conforme R.06/15.325 da Certidão da Matrícula do Imóvel n° 15.325 do Oficial de Registro de Imóveis de Guarujá/SP – MATRÍCIULA MÃE, consta que por requerimento de CIDADE NAUTICA IMÓVEIS S/C. LTDA; SANTA MÔNICA ADMINISTRAÇÃO PARTICIPAÇÕES S/C. LTDA; e AGROPAC – AGRO PASTORIL PARTICIPAÇÕES E COMÉRCIO LTDA, datado de 28 de setembro de 1988, acompanhado do memorial descritivo e dos documentos a se refere o Artigo 18 da Lei n°6.766/79 entre os quais a cópia do projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Guarujá, através do processo número 06092/24.171/88, bem como do Alvará n° 0617/88, expedido pela mesma prefeitura em 26 de agosto de 1988, documentação essa que fica arquivada em Cartório, fica registrado o loteamento da área reto descrita sob a denominação de JARDIM ACAPULCO III com a área total de 723.432,78 metro quadrados, da qual 425.314,40 metros quadrados ou 58,80% correspondem aos lotes (794); 37.162,75 metros quadrados ou 5,13% correspondem as áreas de vias públicas; e, 72,916,80 metros quadrados ou 10,08% correspondem as área livres (sistema de lazer), sendo o loteamento composto de 35 quadras, designadas da seguinte forma: Quadra “82” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “83” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “84” composta de 16 de lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “85” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “86” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “87” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “88” - composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “89” - composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “90” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “91” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “92” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra 93 – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “94” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “95” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16, Quadra “96” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “97” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “98” – composta de 28 lotes, numerados de 1 a 28; Quadra “99” – composta de 16 lotes, numerado de 1 a 16; Quadra “100” – composta de 30 lotes, numerado de 1 a 30; Quadra “101” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “102” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “103” – composta de 16 lotes, numerados de 1 a 16; Quadra “104” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “105” – composta de 16 lotes. numerados de 1 a 16; Quadra “106” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30; Quadra “107” – composta de 18 lotes, numerados de 1 a 18; Quadra “108” – composta de 18 lotes, numerados de 1 a 18; Quadra “109” – composta de 18 lotes, numerados de 1 a 18; Quadra “110” – composta de 18 lotes, numerados de 1 a 18; Quadra “111” – composta de 26 lotes, numerados de 1 a 26; Quadra “112” – composta de 26 lotes, numerados de 1 a 26; Quadra “113” – composta de 26 lotes, numerado de 1 a 26; Quadra “114” – composta de 26 lotes, numerados de 1 a 26; Quadra “115” – composta de 08 lotes, numerados de 1 a 8; e “Quadra “116” – composta de 30 lotes, numerados de 1 a 30. O loteamento está sujeito as seguintes condições restritivas impostas pelas loteadoras: Os terrenos objeto desta loteamento denominado JARDIM ACAPULCO – GLEBA III, destinam-se a construções estritamente residenciais. Em cada lote não será construída mais de uma moradia, que não poderá ter mais de dois pavimentos (térreo e superior), que se destinará exclusivamente a uma única família e seus dependentes, e não será usada, adaptada ou permitida para fins comerciais, industriais, ou quaisquer outros não residenciais, de modo que nunca se venha nela a exercer o comércio ou industriais de qualquer natureza. É proibida, portanto, a construção de prédio de apartamentos, também chamados de habitação coletiva. Também não será permitido o uso de edificação não concluída totalmente. Cada moradia deverá obedecer aos recuos mínimos de 5,00m (cinco metros) para a frente das vias públicas e de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) nas laterais, salvo nos terrenos de esquina em que os recuos mínimos laterais são de 2,00m (dois metros). b.) Não será permitido o desdobramento do terreno, podendo, porém o mesmo ser incorporado a outro lote, quando então a subdivisão desses lotes dependerá de aprovação escrita das vendedoras. Cada caso será individualmente estudado, tendo-se em vista a metragem da frente e a área de cada um dos novos lotes, que ficarão sujeitos a todas as exigências dos contratos primitivos, e dos Poderes Públicos, de forma a se manter o padrão do loteamento dento do interesse coletivo. c.) O comprador obriga-se a submeter o projeto de construção a concordância das vendedoras. A concordância das vendedoras não as tornam responsáveis pelos riscos e defeitos das obras executadas pois que, antes de serem construídas, devem ser submetidas à aprovação das autoridades competentes, perante as quais o comprador responderá. d.) Nos termos da legislação vigente o comprador obriga-se a construir fosse séptica seguida de poço absorvente, de acordo com a NB-41 da ABNT, antes do início da ocupação do lote. e) Não se permitirão construções acessórias, independentes da principal que não tenham por objetivo, direto e imediato, auxiliar ou servir a mesma e estarão sempre submetidas a todas as disposições da presente cláusula. f.) O comprador obriga-se, por si, seus herdeiros e sucessores, a não usar o nome JARDIM ACAPULCO, ou similar, sujeitando-se a infrator ao pagamento de uma multa equivalente à 1.000,00 (uma mil) OTN’S e mais as perdas e danos que vierem a ser apuradas. g.) Os fechos do terreno, somente poderão ser construídos de pedra, alvenaria, metal ou madeira aparelhada, devendo ser conservados pelo comprador em bom estado e aparência. h.) É vedada a colocação de cartazes e anúncios de quaisquer espécies no imóvel, a não ser os referentes à sua venda, locação ou nome do comprador, salvo expressa autorização das vendedoras. i.) Os encanamentos de água potável, água pluvial e esgotos, poderão atravessar o terreno dentro de 1,50 (um metro e cinquenta centímetros) das divisas laterais do mesmo, obrigando-se o comprador a permitir o escoamento das águas pluviais que venham dos lotes vizinhos, através de seu terreno, quando a topografia e conformação dos lotes assim o exigirem. O comprador do lote favorecido se obriga a promover, por sua conta exclusiva, as obras técnicas destinadas e esse fim de forma a não prejudicar terreno serviente. j.) O comprador obriga-se a defender o tereno de qualquer ato de turbação ou esbulho, comunicando sempre as vendedoras qualquer anormalidade que porventura vier a se verificar, respondendo, por eventuais ações que lhe sejam movidas, inclusive, pelos Poderes Públicos; sendo que as referidas condições restritivas constam do contrato padrão que fica arquivado neste Cartório.”; 13. Conforme certidão juntada às fls. 357/358, expedida em 22/07/2024 pelo Oficial de Registro de Imóveis de Guarujá/SP foi certificado que não consta que CIDADE NÁUTICA IMÓVEIS S/A; SANTA MÔNICA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA.; e AGROPAC – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., tenham alienado, constituído hipoteca convencional, legal ou judiciária, onerado por qualquer forma ou feito contrato de locação com a cláusula do artigo 576 do Código Civil Brasileiro, sobre o LOTE n° 01 DA QUADRA n° 97 do loteamento denominado JARDIM ACAPULCO III, medindo 7,15 metros de frente para a Avenida 06, em curva, na confluência da Avenida 06 com a Rua 77, mede 14,13 metros, pelo lado direito de quem da referida Avenida 06 olha para o terreno, mede 26,00 metros confrontando com a Rua 77, com a qual faz esquina; pelo lado esquerdo mede 35,00 metros da frente aos fundos, confrontando com o lote 02, tendo nos fundos a medida de 16,15 metros, confrontando com o lote 09, encerrando a área total de 548,04 metros quadrados, sendo os lotes confrontantes todos da mesma quadra; estando o referido imóvel sujeito as condições restritivas, impostas pelas loteadoras por ocasião do registro do loteamento; bem como não constam inscrições de penhoras, arrestos, sequestros, citações de ações reais ou pessoais, reipersecutórias, tendo por objeto o referido imóvel; 14. A venda será efetuada em caráter “ad corpus” e no estado em que os bens se encontram, sem garantias, competindo ao interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas;