id 622 - LEILÃO JUDICIAL - FALÊNCIA

BEM: UM TERRENO, situado à Rua Mandiore, lote 16 da quadra 46, da Vila Formosa, parte do antigo Sitio Aricanduva, Freguesia do Belenzinho, VILA FORMOSA, com a área de 803,00m2, medindo 20,00 metros de frente; do lado direito, confrontando com o lote 17, mede 29,00 metros, da frente aos fundos, do lado esquerdo, confrontando com o lote 15, e Rua 40-B, mede da frente aos fundos 47,00 metros, e nos fundos, confrontando com os lotes 23 e 24, possuindo a largura de 29,30 metros. Matrícula do Imóvel nº 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Inscrito na Prefeitura de São Paulo sob o nº 055.268.0006-7

Endereço: Rua Mandiore, n° 360, Vila Formosa, São Paulo/SP, CEP 03360-015.

AVALIAÇÃO: R$ 9.050.995,99 (nove milhões, cinquenta mil, novecentos e noventa e cinco reais e noventa e nove centavos) – válido para abril de 2024 com base no índice disponível no momento de elaboração deste edital e que será novamente atualizado na data do leilão conforme Tabela DEPRE – Tabela Prática para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais do TJ/SP.

OBSERVAÇÕES, ÔNUS E GRAVAMES: 1. Conforme Av.6/55.753 da Certidão da Matrícula do Imóvel n° 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP verifica-se que no terreno objeto da presente matrícula. Foi construído um prédio com 1.341,18m2 da área construída, que recebeu o n° 360 da Rua Mandiore; 2. Conforme R.7/55.753 da Certidão da Matrícula do Imóvel n° 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP consta que pela escritura datada de 14/02/2005 o imóvel foi vendido para RINALDO SGANZELA – CPF n° 012.117.138-81 e EDNA CONTINI SGANZELA – CPF n° 105.767.428-13; 3. Conforme R.10/55.753 da Certidão da Matrícula do Imóvel n° 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP consta que RINALDO SGANZELA – CPF n° 012.117.138-81, EDNA CONTINI SGANZELA – CPF n° 105.767.428-13 alienaram fiduciariamente na forma estabelecida no artigo 23 da Lei 9.514/97 o imóvel ao BANCO BRADESCO S.A. – CNPJ n° 60.746.948/0001-12, em garantia ao pagamento da Cédula de Crédito Bancário n° 237/1328/00001 emitida por SANTA FORMOSA DISTRIBUIDORA DE COSMETICOS LTDA. CNPJ/MF n° 14.804.044/0001-89; 4. Nos termos da Av.11/55.753 da Certidão da Matrícula do Imóvel n° 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP as partes “ADITARAM a cédula que deu origem a propriedade fiduciária objeto do R.10, desta matrícula, para constar que o saldo devedor no montante de R$ 527.557,73, incidirá a taxa efetiva de juros de 1,2100000% ao mês, correspondendo a taxa efetiva de 15,5263600% ao ano, o qual será pago em 738 dias, vencendo a primeira em 30/11/2018, e a última em 30/10/2020; na forma e demais condições constantes do título.” 5. Conforme Av.12/55.753 da Certidão da Matrícula do Imóvel n° 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP consta que em decorrência da certidão de decurso do prazo sem purgação da mora, extraída do procedimento de notificação feita aos devedores fiduciantes RINALDO SGANZELA – CPF n° 012.117.138-81, EDNA CONTINI SGANZELA – CPF n° 105.767.428-13 foi procedida a CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL, constituída fiduciariamente, em nome do credor fiduciário BANCO BRADESCO S.A. – CNPJ n° 60.746.948/0001-12; 6. Conforme decisão de fls. 407/410 restou decidido que: “4.1. Suspendo ainda o leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente em favor do Bradesco. Embora o imóvel seja de propriedade da sócia Edna, ele integra o estabelecimento empresarial das recuperandas, pois nele está não apenas fixada a sede social, mas igualmente o parque fabril, sem o qual a atividade empresarial não existiria e não teria como se desenvolver. Tratando-se de elemento integrante do estabelecimento das devedoras - e que na verdade deveria ter sido conferido ao capital social das recuperandas -, reputo aplicável ao caso o disposto no art. 49, parágrafo 3o., da Lei 11.101/2005, de modo que será protegido o imóvel contra a excussão extrajudicial durante o "stay period".”. Interposto pelo Banco Bradesco S/A o agravo de instrumento n° 2007167-39.2020.8.26.0000 foi julgado e assim ementado conforme cópia do acórdão de fls. 4503/4510: “Agravo de Instrumento. Direito Empresarial. Recuperação Judicial. Regularmente demonstrada a essencialidade do imóvel em que situado o parque fabril da recuperanda. Bem indispensável ao soerguimento da empresa. Correto o óbice à venda durante o “stay period”. Decisão mantida. Agravo desprovido.”, com certidão de trânsito em julgado em 16/03/2021 copiada às fls. 4510; 7. Conforme restou decidido às fls. 5193/5194: “Fls. 4849/4851 (petição do BANCO BRADESCO S/A – alega a credora que superado o stay period, irá adotar as providências necessárias para prosseguir com a alienação do imóvel localizado à Rua Mandioré, 360, Vila Formosa (sede e parque fabril das recuperandas); Fls 5021/5029 (petição da recuperanda - Requer o reconhecimento de que a dívida está novada, proibindo que o Bradesco efetue medidas expropriatórias; subsidiariamente requer seja garantido o seu direito de pagar a dívida e exercer a recompra do bem, efetuando o depósito judicial da dívida listada na relação de credores no prazo de 60 dias, no valor de R$ 513.250,73, declarando extinta a dívida e liberado o gravame que recai sobre o bem); Fls. 5010/5020 (manifestação da administradora judicial. Opina no sentido de que a venda do imóvel objeto da garantia fiduciária deverá ser submetida ao crivo deste Juízo, não podendo ser livremente alienado pelo credor pelo mero transcurso do stay): Registro que no incidente de impugnação de crédito autuado sob o no 1022716- 97.2020.8.26.0100 foi reconhecida a não sujeição do crédito do Bradesco, de modo que, em tese, pode haver o prosseguimento das medidas de excussão. Ocorre que a devedora propôs a liquidação do saldo devedor, o que naturalmente interessa ao credor. Portanto, mantenho a suspensão de qualquer ato de alienação do imóvel da matricula no 55.753 – 9o Cartório de Registro de Imóveis da Capital, localizado à Rua Mandioré, 360, Vila Formosa, até a audiência de conciliação que designo para o dia 25 de agosto de 2021, às 15 horas.” Realizada a audiência em 25/08/2021, conforme termo de audiência de conciliação de fls. 5427 restou decidido que: “Abertos os trabalhos, anota-se que esta audiência foi realizada por meio virtual, nos termos do Comunicado CG no 284/20, diante da pandemia do Covid-19 e da necessidade de evitar-se o acesso de pessoas ao prédio. Foi proposta a composição, que restou infrutífera. A seguir, pelo MM. Juiz foi proferida a seguinte decisão: "Foi determinado ao Banco Bradesco que apresente em 10 dias o saldo devedor da recuperanda, na data da consolidação da propriedade do imóvel, com a memória de cálculo. Com a juntada, dê-se vista à recuperanda, para manifestação em 05 dias. Fica mantida a decisão de suspensão do leilão do imóvel até a solução da questão controvertida".”; 8. Conforme restou decidido às fls. 7554/7564: “4) Fls. 6737/6740 (petição das recuperandas): Ciência ao Banco Bradesco. Conforme apontado pela AJ, as empresas Recuperandas ingressaram com recurso de Agravo de Instrumento autuado sob o no 2200906-40.2021.8.26.0000 em face da decisão proferida nos autos da impugnação de crédito de no 1022716-97.2020.8.26.0100, que determinou a exclusão do crédito detido pelo Banco Bradesco S/A decorrente Cédula de Crédito Bancário Empréstimo Capital de Giro no 237/1328/0000 e aditamento. O referido recurso foi provido reformando a decisão que reconheceu a extraconcursalidade do crédito, reconhecendo a sujeição do crédito decorrente da Cédula de Crédito Bancário no 237/1328/0000 à recuperação judicial. Aguarde-se o trânsito em julgado do recurso.”; 9. Nos autos da impugnação de crédito n° 1022716-97.2020.8.26.0100, em tramite perante a 02ª. Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Fórum Central/SP promovida pelo BANCO BRADESCO S.A. – CNPJ n° 60.746.948/0001-12, revê como objeto “requerer a Retificação do Quadro de Credores, para fazer excluir da relação de credores a operação referente a Recuperanda SANTA FORMOSA DISTRIBUIDORA DE COSMETICOS LTDA, no valor de R$ 513.250,73, na classe III – Quirografário, vez que não está sujeita ao efeito da recuperação judicial, em conformidade ao parágrafo 3o do art. 49 da Lei 11.101/2005.”. Após o contraditório restou decidido que: “Discute-se, nesta impugnação, a sujeição do crédito do Bradesco à recuperação judicial. Sustenta o banco que o crédito garantido por alienação fiduciária de imóvel de terceiro está excluído da recuperação, ao passo que a devedora requer a classificação conferida ao crédito pelo administrador judicial, qual seja, crédito quirografário. A questão controvertida já foi objeto de solução pelo Superior Tribunal de Justiça, que, como tribunal incumbido de uniformizar a interpretação do direito federal, já firmou o entendimento de que os créditos garantidos por alienação fiduciária de imóvel pertencente a terceiros, conforme disposto no art. 49, § 3°, da Lei 11.101/2005, possuem natureza extraconcursal (AgInt no AREsp 1416296 / SP). Pelo exposto, acolho a impugnação para determinar a exclusão, da recuperação judicial, do crédito do banco, decorrente da Cédula de Crédito Bancário Empréstimo Capital de Giro no 237/1328/0000 e aditamento.”. em manifestação da administradora judicial informou que: manifestar ciência da sentença de fls. 100, que acolheu a impugnação, determinando a exclusão do crédito do Banco, decorrente da Cédula de Crédito Bancário Empréstimo de Capital de Giro no 237/1328/000 e aditamento, da recuperação judicial, consignando-se que a questão envolvendo o leilão do imóvel dado em garantia está sendo tratada nos autos principais da recuperação judicial.”. Consta a existência de recurso de agravo de instrumento n° 2200906-40.2021.8.26.0000 que foi julgado com base no acórdão de fls. 68/74 do referido recurso de agravo de instrumento assim ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO RECUPERAÇÃO JUDICIAL IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO - Decisão que reconheceu a extraconcursalidade do crédito - A garantia prestada por terceiro, no caso sócio avalista, afasta a incidência do art. 49, §3°, da Lei no 11.101/05 - Enunciado VI do Grupo de Câmaras Reservadas de direito empresarial - Decisão reformada - Recurso provido. ”. Após a publicação do acórdão foram opostos embargos de declaração julgados pelo acórdão de fls. 85/89 do referido recurso de agravo de instrumento assim ementado: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Inexistência de omissão Análise clara e precisa de todas as questões alegadas pelas partes Alegação do banco embargante de que o crédito é extraconcursal e que já teria sido quitado mediante consolidação da propriedade fiduciária Demonstração de que o crédito é garantido por bem pertencente a terceiro, tornando incidente ao caso em comento o Enunciado VI do Grupo de Câmaras Reservadas de Direito Empresarial Alienação do bem que foi obstada pelo Juízo recuperacional por servir de sede da empresa em crise Quitação não efetivada - Embargos rejeitados.”. Foi interposto Recurso Especial pelo BANCO BRADESCO S.A. – CNPJ n° 60.746.948/0001-12, com decisão de fls. 119/120 do referido recurso de agravo de instrumento em que foi admitido o recurso especial pelo art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, tendo os autos sido remetidos ao Superior Tribunal de Justiça em 25/07/2023. Em consulta ao site do Superior Tribunal de Justiça – STJ o recurso especial foi autuado em 25/07/2023 com o n° REsp nº 2087791 / SP (2023/0262334-7), e o seu último andamento de 24/10/2023 foi a conclusão para o relator Ministro Moura Ribeiro após juntada de parecer do Ministério Público Federal – MPF, sem julgamento até o momento; 10. Conforme manifestação das empresas recuperandas de fls. 11163/11166 buscam a viabilização da alienação do imóvel de Matrícula do Imóvel n° 55.753 do 9° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, juntada às fls. 11170/11172, apresentando a avaliação do imóvel às fls. 11173/11175, avaliação imobiliária 534666/022 feita por Agmen – Consultoria Imobiliária, com avaliação opinativa de Emerson de Mori – CRECI 81.745, feita em 06/05/2023, em que se pode extrair: “1 – REQUERENTE – REQUERENTE: RINALDO SGANZELA – CPF: 012.117.138-81 – 2 – IMÓVEL AVALIANDO - PROPRIEDADE (TIPO): PRÉDIO DE USO COMERCIAL – ENDEREÇO: RUA MANDIORE, 358/360/362 – VILA FORMOSA – SÃO PAULO – VISITA TÉCNICA EM:  31/03/2022 – OCORRÊNCIA: NADA CONSTA – CONTRIBUINTE N° 055.268.0006-7 – MATRÍCULA N°: Ñ informada – 3 – METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO: 1. MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO. 2. ANÁLISE ISOLADA DO IMÓVEL AVALIANDO. 3. OPINIÃO DE MERCADO CONFORME ARTIGO 3° DA LEI FEDERAL 6.530/78 – 4 – OBJETIVO DA AVALIAÇÃO PARECER NOS PREÇOS DE VENDA – 5 – DADOS CADASTRAIS: SETOR: 055; QUADRA: 268;  LOTE: 0006; DIGITO (SQL): 7; TESTADA: 20 metros; FRAÇÃO IDEAL: 1; PADARÃO DA CONSTRUÇÃO: 3 D; TIPO DE USO: COMERCIAL; TIPO DO TERRENO: DECLIVE; ÁREA DO TERRENO: 803 m2; ÁREA CONSTRUÍDA: 1342 m2; ÁREA OCUPADA PELA CONSTRUÇÃO: 384 m2; ANO DA CONSTRUÇÃO CORRIGIDO: 1996;  VALOR TERRENO (m2): R$ 1.843,00; VALOR CONSTRUÇÃO (m2): R$ 2.135,00; VALOR PARA FINS DO IPTU (ÁREA INCORPORADA): R$ 1.479.929,00; VALOR DA CONSTRUÇÃO: R$ 1.776.406,00 – Fonte: Dados Cadastrais IPTU – 2022” ... “6 – ZONEAMENTO ZONEAMENTO ZM – ZONA MISTA – LEI 16.042/2016 – FONTE: INFORMAÇÕES AO SISTEMA DE ZONEAMENTO – SISZON – 7 – TOMBAMENTO HISTÓRIO / CULTURAL - COMPRESP NÃO - DPH NÃO - CONDEPHAAT NÃO - UPPH NÃO - FONTE: GEOSAMPA – 8 – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO - O imóvel encontra-se em Zona Mista em uma região servida com os principais melhoramentos urbanos, com rede de serviços e comércios, transporte público e acesso a importantes vias para escoamento de cargas.” ... “NOTA DE AVALIAÇÃO OPINATIVA - 1. Por meio de visita “in loco” ao imóvel avaliando cito à Rua Mandiore, 358/360/362 bairro de Vila Formosa, no 2ª Subdivisão da Zona Urbana na Comarca de São Paulo – contribuinte sob no 055.268.0006-7 verifica-se que: o imóvel possui layout comercial de uso comercial com testada do terreno de 20 metros seguindo o terreno em declive. 2. O imóvel apresenta estado de conservação boa cujo o seu estado geral equivale a idade de construção do imóvel, não foram realizados testes das partes elétrica, hidráulica, elevador, AVCB. 3. O imóvel avaliando está situado no Zoneamento ZM – Zona Mista Lei 16.042/2016 da cidade de São Paulo, sendo essa informação relevante para uma possível alienação do ativo, visto que, conforme dados do portal eletrônico Geosampa por meio do contribuinte Municipal, o mesmo possui um coeficiente de aproveitamento máximo em duas vezes a área do terreno e taxa de ocupação máxima para lotes maiores que 500 m2 em (0,70%) e gabarito de altura em 28 metros. 4. Para a conclusão desta opinião sobre o preço de comercialização de venda, foram considerados aspectos como: estado de conservação da edificação, área construída, área de terreno, topografia, layout, valor médio do metro quadrado (m2) praticado na região, demanda, vacância e potencial gerador de riqueza do imóvel. 5. O preço de comercialização apresentado poderá sofrer alterações positivas ou negativas considerando fatores externos como o cenário econômico, alteração na legislação de zoneamento e as oportunidades equivalentes disponíveis na região. 6. Assim, opino abaixo sobre o preço de comercialização: VENDA: VALOR ESTIMADO DE VENDA R$ 8.800.000,00 (quatro milhões e novecentos mil reais) *considerando o valor médio de imóveis similares negociados na região com valor de m2 aproximado de R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS). 7. LOCAÇÃO: VALOR ESTIMADO DE LOCAÇÃO R$ 60.000,00 (sessenta mil reais)”; 11. Conforme Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU 2024 emitida em 08/04/2024 pela Prefeitura de São Paulo/SP, consta que o imóvel de cadastro n° 055.268.0006-7, está localizado na R MANDIORE, 358-360 E 362, CEP 03360-015, com contribuintes: RINALDO SGANZELA – CPF n° 012.117.138-81 e EDNA CONTINI SGANZELA – CPF n° 105.767.428-13. Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m2): 803; Testada (m): 20,00; Área não incorporada: 0; Fração ideal: 1,0000; Área total (m2): 803; Dados cadastrais da construção: Área construída (m2): 1.342; Padrão da construção: 3-D; Área ocupada pela construção (m2): 384; Uso: comercial; Ano da construção corrigido: 1986. Eventual regularização da propriedade e da construção perante o registro imobiliário ou demais órgãos públicos ficará a cargo do arrematante, sendo a presente venda realizada em caráter “ad corpus”; 12. De acordo com consulta realizada na Prefeitura Municipal de São Paulo na Procuradoria Geral do Município, em consulta e pagamento de dívidas para o IPTU – 055.268.0006-7, extrato válido para 08/04/2024, consta em consolidação dos débitos de IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano dos exercícios de 2018 a 2022, com encargos, o valor devido é de R$ 679.787,18 (seiscentos e setenta e nove mil, setecentos e oitenta e sete reais e dezoito centavos) cujos débitos estão em dívida ativa do município. Em consulta ao site da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo consta em consulta ao imóvel de cadastro SQL n° 055.268.0006-7 consta os débitos de IPTU do ano de 2023 com situação EM ABERTO no valor de R$ 59.612,50 (cinquenta e nove mil, seiscentos e doze reais e cinquenta centavos) e os débitos de IPTU do ano de 2024 com situação EM ABERTO no valor de R$ 61.748,80 (sessenta e um mil, setecentos e quarenta e oito reais e oitenta centavos); 13. Conforme restou decidido às fls. 12444/12445: “5) Fls. 11.840/11.844 (Manifestação do Bradesco, informando que o imóvel a ser alienado é objeto de garantia fiduciária em Cédula de Crédito Bancário, de forma que se opõe à alienação do imóvel): Verifico que a decisão de admissibilidade do Recurso Especial não foi dotada de efeito suspensivo, de maneira que vigoram os efeitos do v. Acórdão no Agravo de Instrumento n° 2200906-40.2021.8.26.0000, que reconheceu a sujeição do crédito decorrente da Cédula de Crédito Bancário n°237/1328/0000 à recuperação judicial, afastando a garantia fiduciária. Assim, incabível a argumentação de consolidação da propriedade do imóvel em garantia pelo Banco.” ... “7) No mais, em que pesem as objeções à proposta da recuperanda de alienação do imóvel, não vislumbro efetivo prejuízo aos credores, tendo em vista que o valor da alienação do imóvel será integralmente depositado em juízo, sendo, em tese, suficiente para a quitação dos valores devidos, em situação melhor do que na falência.”. O BANCO BRADESCO S.A. – CNPJ n° 60.746.948/0001-12 opôs embargos de declaração às fls. 12451/12452, sendo que pela decisão de fls. 12749/12751 restou decidido que: “3) Fls. 12.451/12.452 (embargos de declaração opostos pelo Banco Bradesco): Em síntese, o embargante afirma que o V. Acórdão não afastou a garantia fiduciária, mas tão somente afastou a incidência do art. 49, §3°, de forma que o bem garantido não pode ser alienado. O V. Acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 2200906-40.2021.8.26.0000 foi peremptório: "(...) não restam dúvidas de que a mera existência de uma garantia fiduciária não é capaz de afastar a concursalidade do crédito,quando esta é conferida por um terceiro, como um sócio avalista no caso dos autos (...) dá-se provimento ao recurso para rejeitar a impugnação do banco-agravado, reconhecendo a sujeição do crédito decorrente da Cédula de Crédito Bancário no237/1328/0000 à recuperação judicial". Sendo assim, não há dúvida de que o crédito garantido submete-se aos efeitos da Recuperação Judicial. Porém, um dos direitos do credor fiduciário é ter o direito de utilizar o produto da venda do bem, preferencialmente a outros credores, para satisfação de seu crédito Por essa razão, em caso de venda de imóvel que foi objeto de alienação fiduciária, o produto da venda será destinado em primeiro lugar à liquidação da dívida garantida e só em seguida poderá beneficiar outros credores. Sendo assm, acolho em parte os embargos, para autorizar a alienação, com a ressalva acima mencionada.”